Arsa Payı Karşılığı Inşaat Sözleşmesi Tahsin Taşkın

Ülkemizdeki konut ve işyeri stokunun büyük bir bölümü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında üretilmektedir. Çünkü bu sözleşme, arsa sahibine hiçbir masrafa girmeden bağımsız bölüm sahibi olma imkânı sağlarken, sermayesi sınırlı olan yükleniciyi de arsa masrafından kurtarmakta ve projeden satış yoluyla finansman imkânı sağlamaktadır.

Ancak bu sözleşmenin uygulanmasında çeşitli zorluklar bulunmaktadır. Kanunda spesifik olarak düzenlenmeyip isimsiz ve karma nitelikte olan bu sözleşmeye, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve eser sözleşmesi hükümleri uygulanmaktadır. Fakat arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kendine özgü yapısı nedeniyle, anılan sözleşmelerin hükümleri yetersiz kaldığından bu alana ilişkin temel prensipler Yargıtay tarafından belirlenmiştir.

Doktrinde, Yargıtay’ın bu alanda benimsediği bazı uygulamaların açıkça yasaya aykırı olduğu yönündeki sert eleştiriler bulunmaktadır. Örneğin, Yargıtay’ın bu alana özgü olarak benimsediği “avans tapu” uygulamasının, “tapu siciline güven ilkesine” açıkça aykırı olduğu ileri sürülmektedir. Bu uygulamaya göre, yüklenicinin inşaatı %90’ın altındaki bir oranda tamamlaması halinde, yükleniciden bağımsız bölüm alan kişilerin tapuları iptal edilebilmektedir. Anayasa Mahkemesi de bireysel başvuru üzerine 2017 yılında verdiği “Faik Tari Ve Sultan Tari” kararıyla bu uygulamanın hak ihlali oluşturmadığına karar vermiştir.

Diğer yandan, özel hukukun en kompleks konularından biri olan bu alanın, uygulamada, çalakalem hazırlanan veya internetten rastgele indirilen sözleşmelerle yürütülmeye çalışıldığı görülmektedir. Konunun hukuki yönü hakkında bilgi sahibi olmadan imzalanan bu tür sözleşmeler, taraflar açısından büyük maddi ve manevi kayıplara neden olabilmektedir.

Uygulamaya dönük bir rehber olarak bu kitapta, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulmasından tasfiyesine kadar olan süreçler, Yargıtay’ın konuya ilişkin güncel kararları ışığında ele alınmıştır. Bu bağlamda yaklaşık 500 adet Yargıtay kararı özetlenerek ve konu başlıkları altında kategorize edilerek sunulmuştur.

Kitabın giriş bölümünde yer alan “101 Soruda Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” bölümünde, konuya ilişkin sıkça sorulan sorulara Yargıtay kararları çerçevesinde cevaplar verilmiştir.

Sonraki baskılarda kitaba yeni bölümlerin ilave edilmesi ve mevcut bölümlerin de güncel Yargıtay kararları ilave edilerek geliştirilmesi hedeflenmektedir. Okuyuculardan gelecek yorum ve eleştirilerin kitabın gelişim sürecine önemli katkılar sağlayacağı düşünülmektedir.